На мой взгляд абсолютно равнозначные понятия, но правильно использовать все-таки понятие строительный контроль, которое закреплено в нормативной документации, например СП 48.13330.2019 «Организация строительства» и статье 53 Градостроительного кодекса. Деятельность по строительному контролю также регламентирована постановлением правительства ПП 468 «О порядке проведения строительного контроля».
Термин строительный надзор обычно применяют, когда имеют в виду органы государственного строительного надзора.

Согласно того же СП 48 должен быть строительный контроль генерального подрядчика и строительный контроль застройщика (технического заказчика). На деле, строительный контроль генподрядчика почти всегда отсутствует. Часто специалиста с Нострой берут номинально, только для постановки подписи в исполнительной документации. Такой специалист не присутствует на объекте и никакого строительного контроля не ведет. Так что, если вам важны вопросы строительного контроля, то обращайте на это внимание.
Если же у генерального подрядчика все-таки есть свой стройконтроль с Нострой, то опять же, смысла от него мало. Т.к. в большинстве случаев он не будет стопорить вопросы, доводить до технического заказчика проблемы, т.к. это не выгодно его работодателю. Такой строительный контроль не будет эффективным.
Со стороны генерального подрядчика все сводится к квалификации ИТР строительства (прорабам, нач. участка) и их жадности. Вот от этих людей очень много зависит на объекте и весь крупный брак, как правило, делается с их ведома. Например, обратная засыпка котлована должна вестись послойно с лабораторным испытанием качества уплотнения каждого слоя. Но зачем так делать, это дорого и долго – и такой ИТР принимает решение засыпать весь котлован за один раз на всю высоту и сверху для вида покататься катком или пришлепать ковшом экскаватора. В течении непродолжительного промежутка времени, как правило при первых дождях, весь этот неуплотненный грунт начинает оседать, заполняя пустоты. Из моего опыта просадка грунта на одном объекте составляла более одного метра. И хорошо, что это был трубопровод в поле. А представьте, если таким образом было бы выполнено благоустройство площадки вашего дома и все отмостки и дорожки бы повисли в воздухе из-за осадки грунта.
Получается, что весь груз строительного контроля ложится на плечи строительного контроля технического заказчика, но и тут все далеко не просто…

Как мы поняли, от строительного контроля генерального подрядчика бывает мало толку в вопросах, которые ведут к убыткам его работодателя. Следовательно, всю нагрузку строительного контроля генподрядчика берет на себя строительный контроль тех. заказчика.
Осуществление строительного контроля техническим заказчиком тоже имеет свои минусы. Если стройконтроль входит в состав тех. заказчика, то он тоже не сможет работать эффективно, на него постоянно будет оказываться давление и со стороны генерального подрядчика, и со стороны его руководства в структуре тех. заказчика. Почему это так? Часто строительство задумывается заказчиком как выполнение работ с максимальным качеством, в оговоренные сроки и за определенные деньги. Если подрядчик и тех. заказчик подобраны правильно, то вначале оно так и идет. Т.к. работа стройконтроля заключается в контроле качества работ, соблюдению технологии, определенной в ППР или технологических картах, проверке качества материалов, а подрядчик хочет сэкономить и построить не по технологии, другими материалами и прочее, то начинаются остановки работ, устранение брака, затраты времени на замену материала и прочее. Если тех. заказчик не смог на ранних стадиях поставить подрядчика на место и заставить работать по правилам, то все это приводит к увеличению сроков строительства, увеличиваются затраты. То есть не соблюдаются те показатели, за которые несет ответственность перед Застройщиком организация – технический заказчик, в которую входит строительный контроль. Ставятся под сомнение уже компетенции всего технического заказчика, что абсолютно правильно. В данном случае руководство тех. заказчика принуждает собственную службу строительного контроля «понизить планку» или вообще принимать работы как есть. Ответственные инженеры из таких компаний уходят.
Другой случай, это когда оплата работы технического заказчика привязана к оплате работы генерального подрядчика. Т.е. чем больше запроцентует генеральный подрядчик, тем больше получит тех. заказчик, как тут не прикрыть глаза на ошибки подрядчиков.

Из моего опыта осуществление строительного контроля должно выполняться Застройщиком. Внешний строительный контроль должен подчинятся только непосредственно руководству Застройщика. Это исключит все виды давления на него и позволит Застройщику своевременно получать правильную информацию, а не информацию, заботливо отфильтрованную для него техническим заказчиком. Если еще застройщик примет жесткую позицию по наказанию подрядчика за брак, отсутствие исполнительной документации и т.п., то это самым хорошим образом скажется на результатах строительства в итоге.

Это очень большая тема и способов обмана невероятное количество. Обман может быть неосознанный, связанный с низкой квалификацией подрядчика и осознанный, когда подрядчик умышленно обманывает заказчика.
Неосознанный обман — это когда подрядчик не обладает нужными знаниями и допускает брак, что в свою очередь может привести к крайне негативным последствиям: снижению качества, переделке работ, дополнительным затратам на материалы и т.п. Все это в конечном итоге увеличивает затраты на строительство и сроки работ. Привожу хороший пример из своего опыта:
Генеральным подрядчиком был привлечен неквалифицированный подрядчик на устройство вентилируемых фасадов нескольких многоквартирных домов. Не буду приводить весь перечень «косяков» укажу основные. Известно, что утепление фасадов хорошо работает только в том случае, если минеральный утеплитель плотно (без щелей и зазоров) прилегает к поверхности наружных стен. Т.к. поверхность наружных стен была далека от идеальной (кривой монолит, большие перепады в зоне стыка перекрытий со стенами, а также в зоне стыка монолита и кладки из пеноблока), а выполнять выравнивание поверхностей дорого и долго, эти подрядчики наколотили вату как есть. Мы проводили тепловизионное обследование данных объектов с крайне неутешительным для всех результатом и итогом. Значительное количество наружных монолитных стен и торцов плит перекрытий промерзало, на стенах выпадала влага, штукатурка не сохла, появились следы плесени и т.д. Т.к. генеральному подрядчику такого уровня лучше обанкротится, чем продолжить существование – то, как правило все затраты ложатся на плечи Застройщика. В данном случае это очень существенные затраты на переделку фасадов, с разборкой клинкера и аквапанели.
Осознанный обман — это целая наука. Он может быть грубым, когда клиент не обладает опытом в строительстве и ему легко внушить всё что угодно. В случае, когда с обоих сторон работают профессионалы обман выходит на новый уровень и, как правило, такой обман значительно дороже грубого. Не хочу тут рассказывать эти мутные или хитрые схемы, чтобы не дай бог кого-нибудь не натолкнуть на ненужные поступки. Но поверьте, порой наталкиваешься на очень хитроумные многоходовые схемы с участием проектировщиков, тех. заказчика и генерального подрядчика – жертвой всегда становится Застройщик, Заказчик, то есть вы.
В наших реалиях одновременно и на всех объектах работают оба вида обмана. Подрядчик в своем стремлении заработать на вас – нанимает неквалифицированных рабочих и использует профессиональные формы надувательства.
Строительный контроль обязан бороться со всеми видами обмана. Стройконтроль способен с первых дней определить неквалифицированный работников и убрать их с объекта не допустив брака, переделок и дополнительных затрат. Другие формы обмана обнаруживаются путем анализа проектно-сметной документации, обязательно проверки (пересчета) проекта, проверки исполнительной документации, проверки форм КС-2, контролем за целевым использованием средств подрядчиком, а также непосредственная работа на объекте, выявление брака, нарушения технологии, применение непроектных материалов или дешевых аналогов и т.д.

Очень удобно для заказчика строительства, когда генеральный подрядчик самостоятельно осуществляет лабораторные испытания и геодезический контроль. Заказчику не надо заключать дополнительные договоры и платить дополнительные деньги за эти виды работ. Такой подход плачевно оборачивается для заказчика. Геодезический контроль подрядчика всегда будет преуменьшать планово-высотные отклонения и преувеличивать объемы выполненных работ. В результате заказчик будет платить больше за объект, построенный с большим количеством отклонений.
Аналогично дела обстоят и с лабораторным контролем, который осуществляет сам подрядчик. Уплотнение грунта всегда будет 0,98, а прочность бетона 103% — это для тех, кто в теме.
Ситуация коренным образом меняется если сам заказчик для проверки привлекает геодезический и лабораторный контроль. Первые же съемки показывают, что заказчик был грубо обманут подрядчиком. Поэтому никогда не игнорируйте эти виды контроля, всегда привлекайте независимую лабораторию и геодезический контроль выполняемых строительно-монтажных работ – это сэкономит вам деньги.
Мы поможем вам в вопросах геодезического и лабораторного сопровождения.

Бытует мнение, что весь стройконтроль негласно берет до 10% с подрядчиков. Это, конечно, не правда. 10% это слишком большая стоимость, от цены договора генерального подряда. Но соблазны велики и часто инженеры строительного контроля закрывают глаза на недостатки строительства. Часто сами подрядчики предлагают оплату, есть и сами инженеры, которые своими действиями и запретами вынуждают подрядчиков платить. От проблемы, когда подрядчик и строительный контроль «аффилированы», к сожалению, трудно избавится. Также часто бывает, что подрядчики доплачивают строительному контролю вовсе не за возможность брака, а за помощь в работе, консультации, приемку работ в выходные дни. Это не сказывается на браке, а наоборот способствует улучшению качества работ.
Мы в своей работе придерживаемся правила полного отстаивания интересов нашего Заказчика. Мы не только осуществим строительный контроль, но и поможем в управлении подрядчиками. Т.к. все наши инженеры имеют большой опыт работы на линии, мы можем взять подрядчиков и поставщиков под полный контроль.